北京公积金新政,伤了多少年轻人的心

加拿大必读

9月13日,北京放出公积金新政,引发大讨论。将于下周一开始实施的新政中,核心内容包括三点,即“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”。这也意味着,在北京想用公积金买房变得没那么容易了,而最受伤的,或许是奋斗在北京想买房安家的年轻人。

新政让刚需基本告别公积金贷款?

这是时隔一年半之后北京再推公积金新政。相比之前,这次新政到底推出了哪些新举措,可以看看这几个“耐人寻味”的条款:

贷款额度和缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万,缴存12年可以贷到最高120万。这应该是公积金政策中首次设置类似的要求。

对购房者来说,如果想贷满公积金的额度,至少需要缴存11年以上(在计算年限时,不满一年按一年算)的公积金才够。如果一个25岁研究生刚毕业的小伙子,想用公积金贷款买婚房,等他攒够120万贷款额度,他已经37岁,娃都要上初中了。而且,夫妻两人的缴存年限也不能相加,只能以双方中缴存年限较长的一方计算。如果一对夫妻,男方缴了8年,女方缴了4年,他们一起也只能贷80万。

之前判定首套的原则是“认房不认贷”这次也改成了“认房又认贷”,以前只看购房者名下北京有没有房,而不会考虑是否有银行贷款;现在则要看全国范围贷款记录,只要曾经有过商贷或公积金贷款,统统算二套。

那些曾在外地贷款买过房子的,或在北京已买过一套房现在卖掉想置换的人,按照老规则,公积金可以算首套,而现在只能算作第二套。而新政不仅将二套房的首付比例提高,还把公积金贷款额度从80万下调到了60万。

此外,新规还限制了异地购房提取。只有在户籍所在地或者所在地省会城市购房,才可以办理异地购房提取公积金。如果你老家在河北邯郸,你想在北京工作几年多攒点钱,把公积金取出来去离北京近一点的保定买一套房,对不起,你的公积金无法提取。只有在邯郸(户籍所在地)或者石家庄(省会城市)买房,才可以提取北京的公积金。

此次公积金贷款还调整了月还款额。在保证借款申请人基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准,确定贷款金额和贷款期限。

我们算了一笔账,如果使用公积金贷款120万元、25年,按照3.25%的基准利率计算,等额本息的月供是5848元。按照新政倒推,计算了基本生活费的基础上,月收入至少要达到11230元。

以后购房者不用天天吃泡面,把省下的工资来还房贷了,因为核定的还贷标准中已经给你预留了吃盖饭的费用。当然,你的贷款额度也和这个挂钩。

值得注意的是,本次新政取消了与住房无关的消费提取,也就是说,不能再提取公积金看病了。这让不少本就没打算在北京买房(反正也买不起)但一直在北京缴存公积金的人寒心,因为在以前,如果生大病的话,自己缴存的那一部分公积金可以提取出来去看病,但是现在不行了,碰到类似的困难,只能“寻求其他的社会救助。”

北京市住房公积金中心对此解释称,在日常审核中,经常有伪造医院诊断证明,以患癌症、肾透析等病因骗提住房公积金。此举是为了遏制骗提住房公积金的行为,回归住房公积金制度的初衷,切实发挥好住房公积金解决居民基本住房问题的作用。

 ……

 新政究竟影响如何,迅速引起了市场的广泛关注和讨论。

 北京住房公积金贷款管理处处长王宪表示,此次政策调整重点还是立足于“房子是用来住的不是用来炒的”定位,保证资金主要用在刚性需求和首次购房的家庭身上。

但其实,这次新政影响最大的恰恰可能是刚需群体。那些被挡在公积金门外的年轻人,只能去选择全部商贷或者全款,无疑购房压力会大大增加。

当下北京市场平均购房年龄在28岁左右,若以本科毕业开始缴存计算,按照新政贷款只能50万左右。按照北京目前平均购房年龄计算,本次新政后,相关购房者或将增加12万元利息支出。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。

退一步讲,不考虑买房,继续租房居住,但是刚刚经历过一波涨价潮的北京租房市场,对于年轻人来说也难称得上友好。

或对全国有着风向标意义

关于此次政策调整,北京住房公积金管理中心称,是为了落实北京城市总体规划有关要求,积极引导市民合理住房消费,支持市民的基本住房需求,抑制投资投机性购房行为。可北京住房公积金的一位负责人却解释“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’” 。

此次公积金调整的大背景,还有一种可能就是公积金的钱不够了,所以需要抬高门槛。

2018年6月19日,北京市公积金管理中心发布1号文件,明确指出北京企业可以自行选择5%-12%的比例,给员工缴纳公积金,执行期到2020年4月30日。同时允许经营困难的单位降低缴存比例至1%-4%,或者申请缓缴。这样一来,北京地区企业的公积金缴存额会明显减少。

这次新政,可以说是北京住房公积金管理中心发布另一项政策的后续响应。

数据显示,2014-2017年北京公积金缴存总额虽然在持续上涨,但增速却在持续下滑。可以预期后续的增速会进一步下滑,缴存总额也会有相当大的缩减趋势,因此才有了这次的新政策给公积金贷款加上各种限制。

而公积金缺钱,或许不只是北京。

目前,公积金的使用方向只有四种,一是个人住房贷款,二是购买国债,三是满足职工提取使用,四是用于建设保障房。其中最主要的就是用于发放个人住房贷款。

我们来看一下2016年的情况,当年全国住房公积金缴存用于个人放贷的比例为88.84%,天津、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、贵州等8个省市的“个人住房贷款率”超过100%,也就是说把所有收缴的公积金都拿来发放贷款了,甚至还不够。而北京的贷款率也已高达98%。

而且,实际生活中,公积金的使用中存在许多不规范的行为。在一些地方,“公积金套现”的牛皮癣广告经常可见。为此,住建部、财政部、央行等四部门今年5月还联合下发通知,要求各地要按照"房子是用来住的,不是用来炒的"定位及建立租购并举住房制度的精神,规范改进住房公积金提取政策。优先支持提取住房公积金支付房租,提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。

值得注意的是,作为首都,北京的地方政策,对于其他地方相关政策的制定往往有着风向标的意义。

 2017年3月,北京施行楼市调控政策,实施“认房又认贷”,并通过“一提一降”降低金融杠杆效应。

同时,广州、上海、深圳也全面实施“认房又认贷”政策,全国近20个热点城市相继推出房地产限购或限购升级措施。

除了公积金,其实,自下半年以来,整个房地产市场监管也在逐渐收紧

6月底7月初,住建部对30城启动房地产专项治理,打击投机炒房、“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。7月31日,高层明确下半年要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

8月17日,住建部再启约谈,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府负责人。要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

也有分析认为,北京当前政策的亮点在于,市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法,也值得全国其他城市学习和借鉴。

这大概也是本次新政推出的举措中,唯一值得其他地方学习的做法。

 


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北京公积金新政,伤了多少年轻人的心
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9月13日,北京放出公积金新政,引发大讨论。将于下周一开始实施的新政中,核心内容包括三点,即“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”。这也意味着,在北京想用公积金买房变得没那么容易了,而最受伤的,或许是奋斗在北京想买房安家的年轻人。

新政让刚需基本告别公积金贷款?

这是时隔一年半之后北京再推公积金新政。相比之前,这次新政到底推出了哪些新举措,可以看看这几个“耐人寻味”的条款:

贷款额度和缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万,缴存12年可以贷到最高120万。这应该是公积金政策中首次设置类似的要求。

对购房者来说,如果想贷满公积金的额度,至少需要缴存11年以上(在计算年限时,不满一年按一年算)的公积金才够。如果一个25岁研究生刚毕业的小伙子,想用公积金贷款买婚房,等他攒够120万贷款额度,他已经37岁,娃都要上初中了。而且,夫妻两人的缴存年限也不能相加,只能以双方中缴存年限较长的一方计算。如果一对夫妻,男方缴了8年,女方缴了4年,他们一起也只能贷80万。

之前判定首套的原则是“认房不认贷”这次也改成了“认房又认贷”,以前只看购房者名下北京有没有房,而不会考虑是否有银行贷款;现在则要看全国范围贷款记录,只要曾经有过商贷或公积金贷款,统统算二套。

那些曾在外地贷款买过房子的,或在北京已买过一套房现在卖掉想置换的人,按照老规则,公积金可以算首套,而现在只能算作第二套。而新政不仅将二套房的首付比例提高,还把公积金贷款额度从80万下调到了60万。

此外,新规还限制了异地购房提取。只有在户籍所在地或者所在地省会城市购房,才可以办理异地购房提取公积金。如果你老家在河北邯郸,你想在北京工作几年多攒点钱,把公积金取出来去离北京近一点的保定买一套房,对不起,你的公积金无法提取。只有在邯郸(户籍所在地)或者石家庄(省会城市)买房,才可以提取北京的公积金。

此次公积金贷款还调整了月还款额。在保证借款申请人基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准,确定贷款金额和贷款期限。

我们算了一笔账,如果使用公积金贷款120万元、25年,按照3.25%的基准利率计算,等额本息的月供是5848元。按照新政倒推,计算了基本生活费的基础上,月收入至少要达到11230元。

以后购房者不用天天吃泡面,把省下的工资来还房贷了,因为核定的还贷标准中已经给你预留了吃盖饭的费用。当然,你的贷款额度也和这个挂钩。

值得注意的是,本次新政取消了与住房无关的消费提取,也就是说,不能再提取公积金看病了。这让不少本就没打算在北京买房(反正也买不起)但一直在北京缴存公积金的人寒心,因为在以前,如果生大病的话,自己缴存的那一部分公积金可以提取出来去看病,但是现在不行了,碰到类似的困难,只能“寻求其他的社会救助。”

北京市住房公积金中心对此解释称,在日常审核中,经常有伪造医院诊断证明,以患癌症、肾透析等病因骗提住房公积金。此举是为了遏制骗提住房公积金的行为,回归住房公积金制度的初衷,切实发挥好住房公积金解决居民基本住房问题的作用。

 ……

 新政究竟影响如何,迅速引起了市场的广泛关注和讨论。

 北京住房公积金贷款管理处处长王宪表示,此次政策调整重点还是立足于“房子是用来住的不是用来炒的”定位,保证资金主要用在刚性需求和首次购房的家庭身上。

但其实,这次新政影响最大的恰恰可能是刚需群体。那些被挡在公积金门外的年轻人,只能去选择全部商贷或者全款,无疑购房压力会大大增加。

当下北京市场平均购房年龄在28岁左右,若以本科毕业开始缴存计算,按照新政贷款只能50万左右。按照北京目前平均购房年龄计算,本次新政后,相关购房者或将增加12万元利息支出。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。

退一步讲,不考虑买房,继续租房居住,但是刚刚经历过一波涨价潮的北京租房市场,对于年轻人来说也难称得上友好。

或对全国有着风向标意义

关于此次政策调整,北京住房公积金管理中心称,是为了落实北京城市总体规划有关要求,积极引导市民合理住房消费,支持市民的基本住房需求,抑制投资投机性购房行为。可北京住房公积金的一位负责人却解释“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’” 。

此次公积金调整的大背景,还有一种可能就是公积金的钱不够了,所以需要抬高门槛。

2018年6月19日,北京市公积金管理中心发布1号文件,明确指出北京企业可以自行选择5%-12%的比例,给员工缴纳公积金,执行期到2020年4月30日。同时允许经营困难的单位降低缴存比例至1%-4%,或者申请缓缴。这样一来,北京地区企业的公积金缴存额会明显减少。

这次新政,可以说是北京住房公积金管理中心发布另一项政策的后续响应。

数据显示,2014-2017年北京公积金缴存总额虽然在持续上涨,但增速却在持续下滑。可以预期后续的增速会进一步下滑,缴存总额也会有相当大的缩减趋势,因此才有了这次的新政策给公积金贷款加上各种限制。

而公积金缺钱,或许不只是北京。

目前,公积金的使用方向只有四种,一是个人住房贷款,二是购买国债,三是满足职工提取使用,四是用于建设保障房。其中最主要的就是用于发放个人住房贷款。

我们来看一下2016年的情况,当年全国住房公积金缴存用于个人放贷的比例为88.84%,天津、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、贵州等8个省市的“个人住房贷款率”超过100%,也就是说把所有收缴的公积金都拿来发放贷款了,甚至还不够。而北京的贷款率也已高达98%。

而且,实际生活中,公积金的使用中存在许多不规范的行为。在一些地方,“公积金套现”的牛皮癣广告经常可见。为此,住建部、财政部、央行等四部门今年5月还联合下发通知,要求各地要按照"房子是用来住的,不是用来炒的"定位及建立租购并举住房制度的精神,规范改进住房公积金提取政策。优先支持提取住房公积金支付房租,提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。

值得注意的是,作为首都,北京的地方政策,对于其他地方相关政策的制定往往有着风向标的意义。

 2017年3月,北京施行楼市调控政策,实施“认房又认贷”,并通过“一提一降”降低金融杠杆效应。

同时,广州、上海、深圳也全面实施“认房又认贷”政策,全国近20个热点城市相继推出房地产限购或限购升级措施。

除了公积金,其实,自下半年以来,整个房地产市场监管也在逐渐收紧

6月底7月初,住建部对30城启动房地产专项治理,打击投机炒房、“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。7月31日,高层明确下半年要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

8月17日,住建部再启约谈,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府负责人。要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

也有分析认为,北京当前政策的亮点在于,市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法,也值得全国其他城市学习和借鉴。

这大概也是本次新政推出的举措中,唯一值得其他地方学习的做法。

 


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